分譲か、賃貸か、、、ずっと議論されており双方言い分があって、決着が着かない永遠のテーマです。
マンションをそもそも買うかどうかのお話になりますので、よく考える必要があります。
では、主観は置いておいて、まずはお互いの利点を並べてみます。
利点
【分譲】
・設備が良い（断熱、防音など）
・カスタマイズ（改装）できる
・毎月に換算すると家賃とローン返済額が変わらない事が多い
【賃貸】
・初期費用が安い
・気軽に引越し可能
・故意ではない設備故障の多くは大家持ち
欠点はお互いの利点の裏返しですが、分かり易くするためにこちらも一覧にします。
欠点
【分譲】
・初期費用が高い
・転勤や隣人トラブルがあっても、引越しが難しい
・設備故障は自分で直す必要有
（地震などの天災リスクも。）
【賃貸】
・断熱や床暖房などの追加設備はほぼ無い
・毎月家賃が発生
・部屋の改装はほぼ無理
（釘穴なども修繕の必要有）
この中でよく言われるのが、「家賃≧ローン返済額＋管理費＋修繕積立金」なので分譲のがお得！という言葉です。
実際、表面上はそうなのですが、これに「固定資産税」や「設備故障時の修理代」などがかかってきますので、年単位で見れば家賃と同額以上になる事も多々あります。
それでも同じだけ払うなら、資産となる分譲の方が良いとも考えられます。
ただし、当初は資産と同じ以上の負債（ローン）があるという事も忘れないようにして下さい。
次に数字で見てみましょう。
利回り換算での比較です。
条件としては次のとおりです。
・投資として貸し出すのではなく住居用とする
（ワンルームではなく、DINKS～Family向け想定）
・価格帯はピンキリですが、わかりやすく3000万とする
・キャッシュで購入とする
（変動金利でローン減税使うとむしろ得するとかありますが、とりあえずそういう点も無視してわかりやすくします。）
さて、新築と中古などで色々も変わってきますが、上記価格帯マンションだと家賃は9～10万円ぐらいでしょうか。
仕様をきっちり合わせると15万ぐらいはするはずですが、その値段だと借り手は中々いないでしょう。
もしあなたならば借りる候補の一番手になりますか？と考えてみて下さい。
対して分譲の場合は、<span style="color:#0000FF">管理費＋修繕積立金が2～3万円</span>ぐらい。
結構知らない人が多いのですが、ここに固定資産税がかかってくるので、さらに年10万ぐらいプラスとしましょう。
【年間費用】
賃貸マンション：108～120万円
分譲マンション：34～46万円
年間74万円の差が出る事になりますので、次の利回りとなります。
74万÷3000万＝2.46%
賃貸よりも仕様が良くて、資産としても計上可能（減価償却されますが。）
そして自分で住むので確実に利回り2.46%／年を享受できるならば、決して高くはないですが、この低金利の世の中ではそんなに悪くないんじゃないでしょうか。
ただし、設備故障の時は自腹だったり（特に水周りは10～20年後に必ずやられますし）、隣人トラブルなどの時に引越しできないとか、地震などで資産価値が毀損する可能性もありますので、そのリスクをどこまで許容できるか。
たった2.46%でリスクを背負うと考えるか、ワンランク上の快適生活な上に2.46%の利回りが付いてくると考えるか、となります。
結局、感じ方は人によりけりなので、永遠の命題なのでしょうね。
ちなみに家賃15万とすると5%程度の利回りとなります。
どちらが良いかは世間的には結論が出てませんが、私は「持ち家」というステータスは中々のものだと思っております。
感じ方は人それぞれですが自分に自信が持てるのではないでしょうか。
余談ですが、モデルルームを見に行った時についでに話を聞いた所、投資目的で新築分譲マンション購入を考えている人も多いようです。
アベノミクスで先高感があったりするせいだと思いますが、それは問題外でしょう。
たとえMAXの5%程度の利回りだったとしても、そこから空き部屋・修繕リスクを考えると実質利益はたかがしれています。
兼業で税金対策とするか、駅近などの人気地区で転売が見込めるならなんとか・・・といったレベルです。
投資とするならば、やはり表面利回りでも軽く10%を超えているような中古物件でもないとお話にならないでしょう。
そして良い物件はまず関係者に回っていくので、我々素人はつてがない限り手を出さない方が賢明です。
もしくは一軒目は利益度外視で不動産屋や銀行との繋がりを作るためと割り切るかですね。
どうしても不動産投資をしたいのならば、ゴミ物件が混ざっていたりとかの話もありますが、<strong>REIT</strong>でも買って利回り5%を享受した方がリスクリターンが見合っているかと思います。
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