モデルルーム見学

必ず見に行くモデルルームですが、その際の疑問点などを載せます。

【どうやって行くの？】
チラシやHPに載っている所へ行って下さい。
分譲後期ではマンションの低層階がモデルルームになっていたりしますので、実際に生活するのに近い状態を体験できます。
（ただし、人気物件だとその前に完売しますのでご注意を。）

事前連絡は基本必要ありませんが、繁忙期は待たされる事もありますので、予約を取っておけば間違い有りません。
たまに予約すると来場特典で商品券などもらえたりもします。


【色々な所を見に行くべき？】
比較できますので、最低2ヶ所は見に行きましょう。

設備などももちろんですが、説明してくれる方にも色んな方がいますので、その違いもわかります。
やはり向こうも売りたいので、良い所しか言わない人も多いんですよ。

しかしモデルルーム見学にも時間がかかります。
短くても１時間、営業の押しが強い所だと半日拘束される所もあります。
（中部圏ですとD社とかｗ）
さらにはその後も電話が頻繁にかかってきたりとかもありますので、むやみやたらと行くのは控えた方が良いでしょう。

さらに言えば、自分の手の届く物件だけにするのをオススメします。
一応上位グレードも、、、と思って見に行くと、さすが上位グレード。
非常に便利な設備や、豪華仕様に好立地などなど、素晴らしいものに見えるでしょう。
そうなるろ、今まで検討していた自分の物件が物足りなく感じてしまいます。
普通に生活していたら不要だと思うものでも、あれば便利なのは間違いないので目に毒ですｗ

最近のマンション設備

最近のマンション設備です。
次のものが標準となりつつあります。


・24時間換気
自動換気で空気が淀まず、湿気も篭りません。
新築の匂いも取れますし、何よりもマンション全体の耐久力が上がります。
実は、コンクリートは内部まで完全に固まるのに数十年かかります。
少々とはいえ電気代もかかりますが、建ってから少なくとも数年は24時間換気しておいた方が、トータルコストは安くすみます。

あと、各室にエアコンのとは別の外との通気口があるので、スースーする時があります。
（エアコン利用時はもちろん閉じる事も可能です。）



・ペアガラス（Low-E）
ペアガラスが標準となっており、断熱および窓の結露対策となっています。
本当に結露しないので嬉しい限り。
さらに特殊フィルムをはるLow-Eも増えてきており、紫外線をカットするので夏の暑さも和らぎます。


・浴室内空調
入浴後の換気はもちろん、暖房も付けられるので冬場は助かります。
心臓に負担がかかるヒートショックを和らげますので、高齢者の方は必須です。

もちろん若い方でも、梅雨時に洗濯物を乾かしたりと非常に便利に活用できます。

あと、私は使わないのですが、ミストサウナ機能もついていますので、女性には喜ばれます。


・カラリ床
浴室にはカビが付き物。
一番カビやすい床面が、とても水はけが良い構造になっていますので、入浴後に拭かなくても24時間換気と相まって中々カビません。
（きちんと壁面と合わせて拭くのが一番良いのですが。）


・床暖房
リビングには床暖房というのが標準になりつつあります。
広さに合わせて2面に分かれており、無駄な部分を暖めないようにして省エネにも繋がっています。
乾燥せずに足元から温められる嬉しい設備。
ガス代は多少かかりますが、最近のマンションはエコキュート対応なので安くあげられます。
上級グレードではたまに個室にも付いていたりします。


・ペット洗い場
ペット可マンションが主流となってきいますので、マンション1階に備え付けられています。
散歩後に洗ってキレイに自宅に帰れるのは便利です。

---

上級グレードでは、次のものが多く見られます。

・ディスポーザー
シンクに備え付けられており、生ゴミを溜める事なく夏場に頭を悩ませる事がありません。
ゴミ捨て場が汚れ辛い共有メリットもあったりと、非常に魅力的な設備です。


ただし、マンション地下に浄化槽が必要な為、設備維持に想定外の費用がかかってしまう可能性があります。
配管全体も汚れやすくなります。
もしかするとあと10年もしたら、初期に設置した所から色々と問題が上がってくるかもしれません。


・内廊下
まるでホテルのような装いで、豪華な気分となります。
友達を呼んでも羨ましがられるに違いありません。
もちろん実用性も高く、冬にドアを開けても凍えるような冷気が襲ってこないので、室内も冷える事がありません。
風雨にさらされる事もないので、建物寿命も長くなる事でしょう。
マンションを売りに出す時もステータス感が高く、現在の所は有利になっています。

反面、空調が必要になるので管理費がやや高くなったり、粗末に扱うと絨毯の張替えが必要になります。
臭いもこもり易くなりますので、 ゴミステーションが各階にある場合は気を付けないといけません。


・24時間ゴミ出し
朝出すのが大変だったり、ゴミの日に出し忘れるとショック！（特に夏）
そんな時、24時間ゴミ出し可能だと嬉しいものです。
各階にゴミステーションがある場合もあります。
（管理人が毎日回収してくれます。）

ただし、臭いが付きやすいので夏場は近づくのも嫌な人も多いんじゃないでしょうか。
各階にある場合はもちろん管理費に反映されます。

---

これらのマンションの設備ですが、数年前に上位グレードで導入されていたものが、標準になるというのが多くあります。
技術革新での価格低下やニーズに沿っているのでしょうが、どんどん変わっていく設備を見ると昔買った人はああ、、、という気にもなるかもしれません＾＾；

新築マンションの価格

名古屋のマンション価格帯です。
立地やグレードによっても全然違いますので、目安としてですが、安い所を基準にして考えた場合、下記のようになります。

　1LDK：2000万円～
　2LDK：2500万円～
　3LDK：3000万円～

ブランドにもよりますがタワータイプの場合、全体的に＋500万円ぐらい上がる感じです。
最上階とかは億ションクラスになります。

もちろん階数によっても変わってきます。
1階上がる毎に、＋50～100万円ぐらいです。
眺望が良くなる特定階では さらに+50万されたりする事も多いです。


販売チラシに載っている価格は、2階などの一番安い価格が載っていますので、マンションであるメリットを得やすい中階層以上を狙っている場合は＋数百万を見積もっておいた方が良いでしょう。


ちなみに好景気、不景気の時でもあまりマンション価格は変わりません。
（あまり高くなると手が届かなくなり、売れなくなるからです。）

好景気時は、土地・資材・人件費全てが上がるのが普通なのですが、マンション価格はなぜか変わりません。
デベロッパーが利益を削っている事も考えられますが、利益はガンガン上がっている所が多い現状をみると、細かい所でグレードが下げられている可能性があります。
 パッと見では気付かない事がほとんどですので、気になる方は専門家に聞いてみるのも良いかもしれません。

マンションを選ぶ時の基準

マンションを選ぶ時の基準を紹介します。 
 （各項目用ページ作成予定）

・ブランド

・価格

・立地

・間取り

・設備

立地条件

【立地条件】

これはかなり重要なものになりますので、吟味する必要があります。


・駅からの距離
・静けさ
・商業地
・学区

ただ、住めば都というのもありますし、本人が気に入ればどこでも良いんですよね♪

---

【駅からの距離】
駅近である方が良いに決まってますが、基本的に価格も比例します。
最近では駅直結というのも増えてきており、かなりの人気となっています。

車での移動がメインの方は、駅近に拘らないという人もいるかと思います。
それでしたら別段問題は無いのですが、もし何かしら理由があって、住まなくなった時が大変です。
駅近の場合、価格次第ですが売る場合も貸す場合もそれ程苦労せずに決まると思います。
（価格や家賃もそれなりに納得いく水準になると思います）

しかしカタログ上で駅から徒歩10分以上の場合、実質15～20分ぐらいかかってしまうので実際に現地を見た際に敬遠されてしまう事が多くなってしまいます。
そういった先々のリスクを考えると、物件価値が維持できる駅近が、トータルコスト的には有利そうです。

最近の風潮からすると、駅からの距離 ＝ 物件の魅力と言っても良いぐらいですし。

---

【静けさ】
感じ方にもよりますが、騒々しい所よりもやはり静かな落ち着いた閑静な所が好まれます。
大きな公園が近くにあれば子供と頻繁にいけますし、緑で眺望は良いでしょう。
（ま隣りだと虫やら鳥やらで結構大変かもしれません。）

上の駅近とは相反しやすいので、天秤にかける必要がありますが、駅近でも一本入った所に建っていれば、意外にも静かな所だったりします。
単純に地区のイメージで決め付けず、現地を確認してみましょう。

それに最近は気密性が高く、2重サッシも当たり前になってきており、窓を閉めると本当に静かなんです。
24時間換気の音がうるさいと感じるぐらいになり、外の音は救急車ぐらいしか聞こえなくなります。
これは大きな道路沿いでも、電車沿いでも同じで、よほど隣接して低層階でなければ気にならないかと思います。


しかし国道沿いでは未だに珍走族が走ってる所もありますし、排気ガスで洗濯物が干し辛いという人もいると思いますので、そういう場合はＮＧでしょう。

しかし室内干ししかしないという人も多くなってきていますし、ライフスタイル次第ですね。
（浴室暖房で乾かす人も多いです。）

---

【商業地】
商業地区という意味ではなく、スーパーなどの買い物施設があるかどうかです。

コンビニはともかくとして、毎日の生活にかかせないスーパーが近くにあるかどうかは重要です。

 最近、高齢者を中心として、生鮮食品が手に入らない「食の砂漠」が問題になっています。
車で行けば良いと考えている人も、もし車が運転できなくなった場合を考えてみてください。
毎日冷凍食品やインスタント食品のみ・・・
家ご飯が好きな私は、考えるだけで気持ち悪くなります。
なので、繁盛しているスーパーが近くにあると安心です。

急速に展開されているネット通販を利用するという手もありますが、安くは無いですし急に必要な場合は難しいですし。

最近ではイオンを中心として住宅地が発展していますので、その辺りを狙うのも良いかもしれません。
ただし、前にありましたが、イオンが撤退したら悲惨ですけどね。
個人店は潰されてしまってるのでもう何も残ってないのですから。

---

【学区】
子供がいない方は気にしない人も多いのですが、地味に重要です。

小学校の場合、通学距離が遠いと心配です。

中学校の場合、通学距離は多少許容できるようにはなりますが、今度はレベルが問題になってきます。
（小学校もそうですけどね。）
ガラが悪い所だと、普通に授業をバックれたり、バイク通学してたりする不良もいますので、事前に下調べしておきましょう。

自分の子供は大丈夫なはずと思っていても、やはり周りに影響受けてしまいますし、真面目なら真面目で目を付けられてとばっちりを受ける事もあります。
さらに親も同じレベルである可能性が高いので、PTAで面倒な事になるかもしれません。

なので学区というよりも、地域レベルと考えた方がよいかもしれません。

分譲マンション vs 賃貸マンション

 分譲か、賃貸か、、、ずっと議論されており双方言い分があって、決着が着かない永遠のテーマです。
マンションをそもそも買うかどうかのお話になりますので、よく考える必要があります。


では、主観は置いておいて、まずはお互いの利点を並べてみます。

利点

【分譲】
・設備が良い（断熱、防音など）
・カスタマイズ（改装）できる
・毎月に換算すると家賃とローン返済額が変わらない事が多い

【賃貸】
・初期費用が安い
・気軽に引越し可能
・故意ではない設備故障の多くは大家持ち

---

欠点はお互いの利点の裏返しですが、分かり易くするためにこちらも一覧にします。

欠点

【分譲】
・初期費用が高い
・転勤や隣人トラブルがあっても、引越しが難しい
・設備故障は自分で直す必要有
　（地震などの天災リスクも。）

【賃貸】
・断熱や床暖房などの追加設備はほぼ無い
・毎月家賃が発生
・部屋の改装はほぼ無理
　（釘穴なども修繕の必要有）

---

この中でよく言われるのが、「家賃≧ローン返済額＋管理費＋修繕積立金」なので分譲のがお得！という言葉です。
実際、表面上はそうなのですが、これに「固定資産税」や「設備故障時の修理代」などがかかってきますので、年単位で見れば家賃と同額以上になる事も多々あります。

それでも同じだけ払うなら、資産となる分譲の方が良いとも考えられます。
ただし、当初は資産と同じ以上の負債（ローン）があるという事も忘れないようにして下さい。

---

次に数字で見てみましょう。

利回り換算での比較です。
条件としては次のとおりです。

・投資として貸し出すのではなく住居用とする
（ワンルームではなく、DINKS～Family向け想定）

・価格帯はピンキリですが、わかりやすく3000万とする

・キャッシュで購入とする
（変動金利でローン減税使うとむしろ得するとかありますが、とりあえずそういう点も無視してわかりやすくします。）


さて、新築と中古などで色々も変わってきますが、上記価格帯マンションだと家賃は9～10万円ぐらいでしょうか。

仕様をきっちり合わせると15万ぐらいはするはずですが、その値段だと借り手は中々いないでしょう。
もしあなたならば借りる候補の一番手になりますか？と考えてみて下さい。

対して分譲の場合は、<span style="color:#0000FF">管理費＋修繕積立金が2～3万円</span>ぐらい。
結構知らない人が多いのですが、ここに固定資産税がかかってくるので、さらに年10万ぐらいプラスとしましょう。

【年間費用】
賃貸マンション：108～120万円
分譲マンション：34～46万円

年間74万円の差が出る事になりますので、次の利回りとなります。

　74万÷3000万＝2.46%

賃貸よりも仕様が良くて、資産としても計上可能（減価償却されますが。）
そして自分で住むので確実に利回り2.46%／年を享受できるならば、決して高くはないですが、この低金利の世の中ではそんなに悪くないんじゃないでしょうか。

ただし、設備故障の時は自腹だったり（特に水周りは10～20年後に必ずやられますし）、隣人トラブルなどの時に引越しできないとか、地震などで資産価値が毀損する可能性もありますので、そのリスクをどこまで許容できるか。
たった2.46%でリスクを背負うと考えるか、ワンランク上の快適生活な上に2.46%の利回りが付いてくると考えるか、となります。
結局、感じ方は人によりけりなので、永遠の命題なのでしょうね。

ちなみに家賃15万とすると5%程度の利回りとなります。


どちらが良いかは世間的には結論が出てませんが、私は「持ち家」というステータスは中々のものだと思っております。
感じ方は人それぞれですが自分に自信が持てるのではないでしょうか。

---

余談ですが、モデルルームを見に行った時についでに話を聞いた所、投資目的で新築分譲マンション購入を考えている人も多いようです。

アベノミクスで先高感があったりするせいだと思いますが、それは問題外でしょう。
たとえMAXの5%程度の利回りだったとしても、そこから空き部屋・修繕リスクを考えると実質利益はたかがしれています。
兼業で税金対策とするか、駅近などの人気地区で転売が見込めるならなんとか・・・といったレベルです。

投資とするならば、やはり表面利回りでも軽く10%を超えているような中古物件でもないとお話にならないでしょう。
そして良い物件はまず関係者に回っていくので、我々素人はつてがない限り手を出さない方が賢明です。
もしくは一軒目は利益度外視で不動産屋や銀行との繋がりを作るためと割り切るかですね。


どうしても不動産投資をしたいのならば、ゴミ物件が混ざっていたりとかの話もありますが、<strong>REIT</strong>でも買って利回り5%を享受した方がリスクリターンが見合っているかと思います。